ما هي الفقاعة العقارية؟
وما هي اشكال الفقاعة العقارية واسبابها؟
وهل هناك مخاطر لحدوث فقاعة عقارية في مصر؟
وما هي المضاربة وكيف يكون لها تأثير في امكانية حدوث فقاعة عقارية؟
اولا نتعرف على مفهوم الفقاعة العقارية ..
الفقاعة العقارية هو ارتفاع مضطرد غير مبرر وسريع في أسعار العقارات مدفوع بطلب زائد وتوقعات لمزيد من الارتفاع في المستقبل. تحدث الفقاعة عندما تصل الأسعار إلى مستويات غير منطقية مقارنة بالقيمة العادلة للعقار مما يؤدي في النهاية إلى تصحيح في الأسعار وفي الغالب يحدث بشكل سريع ايضا عند انفجار الفقاعة. ويترتب على ذلك خسائر مالية كبيرة للمستثمرين وللاقتصاد ككل.
ولنا فيما حدث في العام 2008 اكبر مثال حيث شهدت الولايات المتحدة الامريكية ازمة مالية كبيرة نتيجة واحدة من أكثر الفقاعات العقارية شهرة في التاريخ الحديث. حيث تضخمت أسعار العقارات بشكل كبير بين عامي 2000 و2006. تزامنت هذه الفقاعة مع توسع كبير في القروض العقارية. بما في ذلك القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة وكذلك إقراض الاشخاص ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة، نتيجة لتعثر المقترضين عن سداد اقساط القروض بدأت جهات الاقراض تعرض كم كبير من العقارات للبيع الامر الذي ترتب عليه انهيار اسعار العقارات نتيجة زيادة المعروض بشكل مفاجئ. وهنا انفجرت الفقاعة. مما أدى إلى الأزمة المالية عام 2008 التي امتد اثرها لاغلب دول العالم.
مثال اخر ..
في ثمانينات القرن الماضي شهدت اليابان فقاعة عقارية ضخمة. حيث ارتفعت أسعار الأراضي والعقارات بشكل غير مسبوق. وبلغت الفقاعة ذروتها في عام 1991، وعندما انفجرت دخلت اليابان في فترة ركود طويلة عرفت باسم “العقد المفقود”.
وهنا يتوجب علينا التفريق بين الفقاعة العقارية والازمة المالية حيث ان حدوث فقاعة عقارية ربما يكون نتيجة اسباب كثيرة مثل المضاربات وغيرها لكن ما حدث في الولايات المتحدة كان نتيجة قروض غير مؤمنة مما ادى الى الازمة المالية.
هل هناك مخاطر لحدوث فقاعة عقارية في مصر؟
لا يوجد توافق كبير بين الخبراء حول امكانية حدوث فقاعة عقارية في مصر. وبعض المحللين يرون أن ارتفاع أسعار العقارات في السنوات الأخيرة يمكن أن يشير إلى فقاعة. في حين يعتقد آخرون أن السوق ما زال مدفوعًا بالطلب الحقيقي والمستدام.
ومن يتأمل السوق العقاري عن كثب سوف يعلم تماما ان حالة الطلب الكبير على العقار في مصر سواء بهدف الاستخدام او حفظ القيمة هو الضمان الاكبر لعدم حدوث الفقاعة العقارية وان ما يحدث من سلوكيات بعض المضاربين في بعض الاوقات وان تسبب احيانا في ارتفاع محدود وغير مبرر في الاسعار سرعان ما يزيل اثره مع استمرار الطلب المرتفع مما يضعف من تأثيره.
وهنا يتوجب توضيح ما هي المضاربة وكيف يكون لها تأثير في امكانية حدوث فقاعة عقارية؟
المضاربة في العقار هي عملية شراء العقارات بهدف إعادة بيعها بسرعة لتحقيق ربح من خلال ارتفاع أسعارها.
المضاربون يهدفون إلى الاستفادة من الزيادات السريعة في قيمة العقارات، بدلاً من الاستثمار طويل الأجل أو الاستخدام الشخصي للعقار. وتعتمد المضاربة بشكل كبير على التوقعات بأن أسعار العقارات سوف تستمر في الارتفاع في المستقبل القريب.
وعندما يتزايد عدد المضاربين الذين يشترون العقارات بهدف إعادة بيعها. يرتفع الطلب بسرعة. مما يدفع الأسعار لمزيد من الارتفاع.
الامر الذي يضيع الفرصة على المشتري الحقيقي الباحث عن السكن او حتى المستثمر الحقيقي.
وعندما يتوقف المضاربون عن الشراء أو يبدأون في بيع عقاراتهم بشكل جماعي. يمكن أن تنخفض الأسعار بشكل مفاجئ مما يخلق حالة من عدم الاستقرار في السوق وربما تحدث فقاعة.
ولكن حدوث فقاعة نتيجة المضاربة يحدف فقط في حالة استمرار المضاربات لفترة طويلة مما يعمق المشكلة وكذلك اذا كانت حالة الطلب غير مستقرة في الظروف الاعتيادية.
ولكن الامر مختلف تماما في مصر نتيجة الطلب الكبير الذي يساعد على التعافي السريع من اي حالة يمر بها السوق العقاري.
الخلاصة ..
فرص حدوث فقاعة عقارية في مصر هي فرص محدودة جدا .. ولتجنب ذلك يجب دائما تشجيع الطلب الحقيقي من المشترين بهدف السكن او الاستثمار طويل الاجل وكذلك الحد من المضاربات من خلال سياسات واجراءات تنظيمية يقوم بها المطور العقاري واجهزة الدولة.