أعلن المهندس فتح الله فوزي، رئيس الجمعية المصرية اللبنانية لرجال الأعمال ونائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رفضه لفكرة حدوث فقاعة عقارية في السوق المصري، مُشيرًا إلى عدة أسباب موضوعية تدعم هذا الرأي.
التمويل العقاري
وأكد فوزي أنه لا توجد في مصر منظومة تمويل عقاري فعالة إلا للإسكان المدعوم من الحكومة، والذي يخصص للفئات المستحقة فقط. مما يعني أن القطاع العقاري الفاخر وفوق المتوسط، الذي يقدم من شركات القطاع الخاص، يعتمد بشكل أساسي على التمويل الذاتي من المشترين، وهو ما يقلل من احتمالية حدوث فقاعة.
نظام الأوف بلان
وأشار أيضًا إلى أن العرض الحالي في السوق المصري يعتمد بشكل كبير على نظام “الأوف بلان” (Off-plan)، حيث يبدأ المطورون تنفيذ الوحدات بعد البيع بفترة تتراوح بين سنة وسنتين، مع تسليمها بعد 4-5 سنوات. وفي حالة عدم بيع وحدات المرحلة، لا يقوم المطور بالبدء في تنفيذها، ما يعني أن الوحدة ستبقى على الورق حتى يتم البيع، مما يضمن عدم وجود فائض كبير غير مبيع في السوق.
الإسكان المدعوم
وأضاف فوزي أن الطلب على السكن في مصر قوي ومستمر، حيث يحدث حوالي مليون حالة زواج سنويًا، ما يؤدي إلى احتياج سنوي يصل إلى 500 ألف وحدة سكنية. إلا أن الإسكان المدعوم الذي تقدمه الدولة، والذي يمثل 90% من الطلب، لا يمكنه تلبية هذا الاحتياج بالكامل، مع وجود قوائم انتظار وعجز سنوي متراكم.
الإسكان الفاخر
وأوضح أن الإسكان الفاخر وفوق المتوسط، الذي يمثل حوالي 10% من الطلب السنوي (أي حوالي 50 ألف وحدة)، يسلم منه القطاع الخاص حوالي 25-35 ألف وحدة سنويًا، مما يظهر توازنًا في العرض والطلب.
التطوير العقاري
وأشار فوزي إلى أنه يعمل في مجال التطوير العقاري منذ عام 1979، ولاحظ زيادة في سعر بيع الوحدة بنسبة تتراوح بين 2-3 مرات خلال فترة التطوير البالغة خمس سنوات، مشددًا على أن المطورين المحترفين هم الأكثر استفادة في هذه الحالات.
الفقاعة العقارية
ونصح المهندس فتح الله فوزي المشترين بضرورة قراءة التعاقد جيدًا واستشارة محامٍ للتأكد من وضوح بنود العقد، مؤكدًا أن السبب الوحيد لحدوث تباطؤ في السوق هو خروج المضاربين الذين لا يملكون القدرة المالية على الالتزام بالمقدم والأقساط، مشددًا على أن السوق المصري غير معرض لحدوث فقاعة عقارية وفقًا لهذه المعطيات.