أصبح سؤال الفقاعة العقارية محور جدلٍ واسع في مصر، سواء على منصات التواصل الاجتماعي أو في الشارع المصري، فالجميع يتفق على أن أسعار العقارات، خاصة في المدن الساحلية، شهدت ارتفاعات غير مسبوقة خلال العامين الماضيين.
ويأتي ذلك في وقت تعاني فيه الأسواق المصرية من ضعف في القوة الشرائية وارتفاع معدلات التضخم التي وصلت إلى 26.4% في سبتمبر الماضي.
الفقاعة العقارية
وتًعرف الفقاعة العقارية بأنها حالة تضخم غير مستدام في أسعار العقارات مقارنة بقيمتها الحقيقية. عادةً ما تتكون بسبب المضاربة المفرطة أو ارتفاعات غير مبررة في الأسعار، واستمرار تلك الظاهرة، قد يؤدي ذلك إلى انهيار الأسعار عندما يقل الطلب الفعلي مقارنة بالعرض.
تأثير أزمة العملة
وشهدت مصر أزمة العملة التي خلال العامين الماضيين، الأمر الذي دفع الكثيرين إلى الاستثمار في العقارات كملاذ آمن لتحوط قيمة أموالهم مع تدهور الجنيه، ولكن في الوقت ذاته، تحملت شركات التطوير العقاري تكاليف تشغيلية وتمويلية ضخمة نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء.
تحرير سعر الصرف
وتزامن مع قرار تحرير سعر الصرف في مارس 2024، الذي أدى إلى تراجع قيمة الجنيه المصري إلى مستويات 48 جنيهاً مقابل الدولار، ارتفعت معدلات الفائدة لتصل إلى 28.25%.
ويأتي مع استقرار العملة وتوقعات خفض الفائدة، بدأت المخاوف تتزايد بشأن احتمال انفجار الفقاعة العقارية، خاصة وأن العديد من المشترين دخلوا السوق لأغراض استثمارية وليس سكنية.
نفي المخاوف
ونفت شريحة واسعة من المطورين العقاريين احتمال حدوث فقاعة عقارية، رغم هذه المخاوف، أكد محمد العبار مؤسس شركة إعمار العقارية في مقابلة مع صحفية، أن السوق العقاري في مصر يعتمد على طلب حقيقي، وأن غياب القروض البنكية للمشترين يقلل من احتمالية انفجار الفقاعة.
الطلب الحقيقي
وأشار ماجد مرعي، الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجنوم العقارية، إلى أن الطلب الحالي على العقارات في مصر مدفوع بنمو عدد السكان وزيادة الزواج، كما أكد أن التدفقات السكانية من اللاجئين ساهمت في زيادة الطلب على العقارات.
وأكد فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري، أن مبيعات العقارات تضاعفت بنسبة 300% خلال النصف الأول من العام الجاري.
استمرار القطاع العقاري
وارتفعت أرباح الشركات العقارية الكبرى المقيدة في البورصة المصرية بنسبة 151% خلال النصف الأول من العام، مما يعكس قوة القطاع.
وأكد رئيس الوزراء “مصطفى مدبولي” أن مصر لن تشهد فقاعة عقارية مثل بعض الدول الأخرى، وأن القطاع يمر بدورات طبيعية من الارتفاع والتباطؤ.
دعم الحكومة للعقارات
وتعمل الحكومة على دعم القطاع العقاري عبر مشاريع عملاقة مثل تطوير الساحل الشمالي، والإعلان عن خطط لتطوير 4-5 مناطق جديدة على ساحل البحر الأحمر.
ويُساهم القطاع العقاري حالياً بنسبة 20% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، حيث ارتفعت مساهمته إلى 124 مليار جنيه في 2023 مقارنة بـ57 مليار جنيه في 2018.