لا تعكس قيمة التعاقدات العقارية المعلنة حجم السيولة النقدية التي تدخل حسابات الشركات، إذ تمتد أنظمة سداد الوحدات في بعض المشروعات إلى 12 عامًا. وهو ما يعني تحصيل قيمة العقار على مراحل، وليس بالكامل عند توقيع العقد.
وقال علاء فكري، نائب رئيس لجنة التطوير العقاري، إن إجمالي قيمة التعاقدات يمثل اتفاقات بين المطور العقاري والمشتري، يلتزم العميل بموجبها بسداد ثمن الوحدة على أقساط طويلة الأجل.
وأوضح فكري، خلال مداخلة تلفزيونية، أن فترات السداد تتراوح بين 8 و12 عامًا.
وبالتالي، لا تدخل القيمة الإجمالية للوحدة إلى حسابات الشركة عند إبرام التعاقد. وإنما تحصل عليها وفق جدول السداد المتفق عليه مع العميل.
في المقابل، يلتزم المطور العقاري بتنفيذ أعمال الإنشاء وتسليم الوحدات وفق بنود التعاقد. وتقوم العلاقة بين الطرفين على التزامات مالية وتنفيذية متبادلة تمتد لسنوات.
ارتفاع الأسعار لا يقابله نمو في المبيعات
وأشار نائب رئيس لجنة التطوير العقاري إلى أن السوق شهدت ارتفاعًا كبيرًا في أسعار العقارات. لكن معدلات نمو المبيعات لم ترتفع بالنسبة نفسها.
ويعكس ذلك فجوة بين الزيادة السعرية للوحدات والقدرة الفعلية للمواطنين على الشراء. كما يرتبط هذا التباين بتراجع القدرة الشرائية، في ظل الضغوط الاقتصادية التي تواجه الأسر المصرية.
وأوضح فكري أن هذه الضغوط تؤثر على قرارات الأسر المتعلقة بالإنفاق والادخار والاستثمار. ومن ثم، تتراجع قدرتها على تخصيص جزء من دخلها لشراء الأصول العقارية.
تكاليف المعيشة تستنزف دخول الأسر
وتواجه الأسر المصرية أعباء متزايدة في بنود الإنفاق المختلفة. وتشمل هذه الأعباء المصروفات الدراسية وتكاليف المعيشة اليومية، إلى جانب الالتزامات الأخرى.
ونتيجة لذلك، يتجه جزء أكبر من دخول الأسر إلى تغطية الاحتياجات الأساسية. وهو ما يقلص المبالغ المتاحة للادخار أو الاستثمار.
ولفت فكري إلى أن تراجع معدلات الادخار ينعكس مباشرة على القدرة الشرائية. كما يحد من قدرة المواطنين على الاستثمار في القطاع العقاري.
التضخم يرفع تكلفة الشراء
ويحتاج الاستثمار العقاري إلى قدرة مالية تسمح للمشتري بتحمل الالتزامات طويلة الأجل. وتزداد أهمية ذلك مع امتداد فترات السداد لسنوات، بما يتطلب دخلًا يكفي لسداد الأقساط دون التأثير الكبير على احتياجات الأسرة الأخرى.
كذلك، يمثل التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة عاملين مؤثرين في قرارات الشراء. إذ تتزايد الأعباء اليومية بالتزامن مع ارتفاع تكلفة الحصول على وحدة سكنية.
وبحسب فكري، فإن تقييم أداء السوق العقارية لا يجب أن يعتمد على إجمالي قيمة التعاقدات المعلنة فقط. بل يتطلب النظر إلى حجم السيولة المحصلة فعليًا، ومعدلات المبيعات، وقدرة المواطنين على تحمل الالتزامات المالية.
وتظل القدرة الشرائية ومعدلات الادخار من أبرز التحديات التي تفسر عدم نمو المبيعات بالنسبة نفسها التي ارتفعت بها أسعار العقارات.