لا يرتبط استرداد الوحدات الخاضعة لنظام الإيجار القديم بموعد انتهاء الفترة الانتقالية في 2032 فقط. إذ حدد قانون الإيجار القديم حالتين يجوز فيهما إنهاء العلاقة الإيجارية. قبل انقضاء المدة. إذا توافرت شروطهما وثبتت أمام الجهات القضائية المختصة.
وتزايد الاهتمام بتفاصيل هذه الحالات. مع اقتراب موعد انتهاء عقود الإيجار المؤجرة للأشخاص الاعتبارية. في مارس 2027. وهو موعد لا يشمل جميع الشقق السكنية. وإنما يخص الوحدات غير السكنية الخاضعة للقانون رقم 10 لسنة 2022.
حالتان تسمحان بالإخلاء قبل انتهاء المهلة
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025. المنظم لبعض أحكام العلاقة بين المالك والمستأجر. حالتين تتيحان طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية المقررة للعقود السكنية.
وتتمثل الحالة الأولى في ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار لوحدة مغلقة. لمدة تزيد على عام كامل، دون تقديم مبرر مقبول لذلك.
أما الحالة الثانية، فتتحقق عندما يثبت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى، سكنية أو غير سكنية بحسب طبيعة العين المؤجرة، وتكون صالحة للاستخدام في الغرض نفسه الذي استؤجرت من أجله الوحدة محل النزاع.
وبالتالي، لا يكفي مجرد الادعاء بغلق الشقة أو امتلاك وحدة أخرى لإنهاء العقد؛ إذ يتعين إثبات توافر إحدى الحالتين وفقًا للإجراءات القانونية.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
وضع القانون رقم 164 لسنة 2025 فترة انتقالية مدتها 7 سنوات للعقود الخاضعة لأحكامه والخاصة بالأماكن المؤجرة لغرض السكنى، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون.
وبناءً على ذلك، تنتهي هذه العقود بانقضاء المدة في أغسطس 2032، ما لم يتفق المالك والمستأجر على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل ذلك.
وفي المقابل، حدد القانون فترة انتقالية مدتها 5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، لتنتهي في أغسطس 2030.
ماذا يحدث في مارس 2027؟
يخص موعد مارس 2027 العقود المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، والخاضعة للقانون رقم 10 لسنة 2022.
وتشمل هذه الفئة الشركات والجمعيات والمؤسسات والنقابات والجهات التي تستأجر وحدات لأغراض غير سكنية. ولا يمتد هذا الموعد تلقائيًا إلى عقود الشقق السكنية المؤجرة للأفراد.
ومع انتهاء السنوات الخمس التي حددها القانون، تنتهي العقود المشمولة بأحكامه. ويلتزم المستأجر بتسليم الوحدة إلى المالك، ما لم يتفق الطرفان على استمرار العلاقة بعقد جديد.
سيناريو رفض الإخلاء
لم يمنح القانون المالك حق إخراج المستأجر بالقوة أو تغيير أقفال الوحدة من تلقاء نفسه. بل رسم طريقًا قضائيًا لاسترداد العين عند تحقق سبب الإخلاء وامتناع المستأجر عن التنفيذ.
وفي هذه الحالة، يجوز للمالك أو المؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، لطلب إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، مع احتفاظه بحقه في المطالبة بالتعويض إذا توافرت أسبابه.
كما أتاح القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد إقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، وفق الإجراءات المعتادة، دون أن يترتب على رفعها وقف أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية.
استرداد الشقة في 2027
الإجابة تتوقف على طبيعة الوحدة والفئة التي ينطبق عليها القانون. فموعد مارس 2027 يتعلق بالأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، بينما تستمر عقود الإيجار السكنية الخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025 حتى انتهاء السنوات السبع في أغسطس 2032.
ومع ذلك، يستطيع المالك طلب الإخلاء قبل هذا الموعد إذا أثبت تحقق إحدى الحالتين اللتين حددهما القانون، على أن يتم استرداد الوحدة من خلال المسار القضائي، وليس بإجراء فردي من المالك.